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El mito sobre los liens que los subcontratistas no deberían creer

“Firmé un subcontrato que decía que no podía presentar un lien, pero ¿me está diciendo que podría haber presentado un lien por los $50,000 que me deben?” Shane de Super Duper Subcontractor me preguntó consternado.

Shane, uno de los clientes de mi bufete de abogados, había escuchado las promesas del contratista general de que su pago llegaría durante los últimos noventa días, pero aún no había recibido el pago. Ahora, el contratista general se había declarado en quiebra. Dado que Shane no había enviado los avisos requeridos a tiempo, no podía presentar un lien contra el proyecto porque sería inválido.

Desafortunadamente, este escenario no es raro, por lo que vale la pena saber qué hacer cuando se le debe dinero. En realidad, si su contratista general le debe dinero, siempre puede presentar un lien, sin importar lo que diga su subcontrato.

Por qué los liens son tan importantes

Primero permítame explicarle por qué sus derechos de retención son tan importantes. Cuando está trabajando en un proyecto y se le debe dinero, sin un lien, la única forma en que puede cobrar es demandando al contratista general por incumplimiento del subcontrato por no pagarle. Esa es una deuda no garantizada. Cuando le debe a una compañía de tarjetas de crédito el dinero que gastó en Home Depot, por ejemplo, la única forma en que pueden cobrar su dinero es poner su archivo en cobranza y demandarlo.

Por otro lado, con un lien, tiene una deuda garantizada. Cuando compras una casa, por ejemplo, pides dinero prestado a un banco, y si no le pagas al banco, te echan de la casa y la venden por el dinero que les debes. Un lien funciona de la misma manera.

Si no le pagan por la mano de obra o los materiales suministrados a un proyecto de construcción y presenta un lien correctamente, puede forzar la venta de la propiedad para pagar su lien. Debo decir que el 99% de los casos no terminan con la venta de la propiedad, pero las reclamaciones de lien terminan pagadas, que es lo que quieres.

Tener un lien es un remedio tan poderoso, por lo que debe seguir el proceso adecuado. Se deben cumplir muchos plazos para presentar un lien adecuado, pero no hay ninguna penalidad por presentar un lien antes de tiempo. Es decir, si se desprende de las circunstancias que no se le pagará, no importa en qué fase se encuentre el proyecto, no espere; presente su lien.

Mito: No puede presentar un lien porque su subcontrato lo prohíbe

Ahora, hablemos del mito del que se enamoró Shane en el ejemplo anterior. Creía que no podía presentar un lien porque había una disposición en contra de hacerlo en su subcontrato.

La verdad es que cualquier disposición en un subcontrato que diga que no puede presentar un lien es inaplicable. Eso significa que incluso si firma un subcontrato que establece que no puede presentar un lien, aún puede presentar un lien. No permita que un contratista general lo convenza de lo contrario. A muchos contratistas sin escrúpulos probablemente les encantaría que no tomara esta ruta eficaz para recuperar su dinero porque un lien le da ventaja.

Cualquier proyecto que cuente con financiamiento de construcción tiene que pasar de financiamiento de construcción a financiamiento permanente. Antes de que un proyecto pueda pasar a financiamiento permanente, se deben atender todos los liens. Incluso si el proyecto ya está en financiamiento permanente, su lien seguirá teniendo influencia.

Ningún propietario quiere un lien sobre su propiedad y presionarán al contratista general para que se haga cargo de los liens. A los propietarios especialmente no les gusta ser demandados por la ejecución hipotecaria de un lien que está en contra de su propiedad. Es por eso por lo que debe presentar un lien tan pronto como sea posible. Porque, al igual que Shane, si espera demasiado y no cumple con la fecha límite, perderá la oportunidad de aprovechar el pago.

Piense antes de firmar una renuncia incondicional

La única excepción a la posibilidad de presentar un lien es si firma lo que se llama una exención de lien incondicional. Estas exenciones generalmente contienen un lenguaje como este:

Este documento renuncia a los derechos incondicionalmente y declara que se le ha pagado por renunciar a esos derechos. Está prohibido que una persona le solicite que firme este documento si no se le ha pagado el monto de pago que se establece a continuación. Si no le han pagado, use un formulario de liberación condicional.

A los subcontratistas se les pide que firmen exenciones incondicionales sin que se les pague todo el tiempo, y la mayoría de las veces, no hay problema y le pagan lo que se le debe. Si ha estado trabajando con un contratista general durante mucho tiempo y siempre ha firmado exenciones incondicionales antes de que le paguen, lo más probable es que no sea un problema. Sin embargo, no firme una exención de lien incondicional si alguien con quien trabaja no le ha pagado por primera vez.

La exención de lien incondicional se utilizará en su contra cuando no le paguen y trate de tomar medidas adicionales para cobrar su dinero. Usted renuncia a sus derechos de cobrar sus fondos cuando firma la exención de lien incondicional, así que hágalo con precaución.

Puede encontrar todos los ejemplos de exenciones de liens en la sección Recursos gratuitos de The Subcontractor Institute. (ENLACE)

Conclusión: siempre presente un lien

La principal conclusión de los embargos (suponiendo que no haya firmado una exención de lien incondicional) es la siguiente: siempre presente un lien tan pronto como pueda.

Solo tiene una cierta cantidad de tiempo para actuar antes de la fecha límite para presentar la solicitud, así que no lo desperdicie. Cuanto antes presente el lien, mas rapido podrá recibir el pago. Recuerde, un lien es proteccion; no es de extrañar que los contratistas generales que pretenden evitar pagarle intenten convencerlo de que no puede presentar uno. No los escuches. Una simple disposición en su subcontrato que prohíbe los embargos no se puede hacer cumplir.

La verdad es que, si conoce sus derechos y utiliza las herramientas disponibles, como embargos, la mayoría de las veces, se le pagará lo que se le debe.

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